Najem okazjonalny – co to jest i kiedy warto go stosować?
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny (art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów) to specjalna forma najmu nieruchomości mieszkalnej, dostępna wyłącznie dla właścicieli będących osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności w zakresie najmu. Kluczowa zaleta: uproszczona eksmisja bez wyroku sądu — na podstawie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji.
Wymagania dla najmu okazjonalnego
- Umowa musi być zawarta na czas określony (maks. 10 lat)
- Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny)
- Najemca wskazuje lokal zastępczy, do którego się wyprowadzi
- Właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia
- Wynajmowany jest tylko lokal mieszkalny przez osobę fizyczną
Koszt notariuszaAkt notarialny oświadczenia o poddaniu się egzekucji kosztuje zwykle 100–300 zł netto. To jednorazowy koszt przy zawarciu umowy, który znacznie ułatwia ewentualną eksmisję w przyszłości. Warto go ponieść.
Jak przebiega eksmisja przy najmie okazjonalnym?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel wzywa najemcę pisemnie do opuszczenia lokalu w terminie 7 dni. Jeśli najemca nie wychodzi — właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd nadaje klauzulę bez przeprowadzania rozprawy, a komornik prowadzi egzekucję. Cały proces trwa kilka tygodni, nie lat.
Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego jest zarezerwowana wyłącznie dla właścicieli mieszkań będących osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Jeśli jesteś przedsiębiorcą (np. firma wynajmująca mieszkania), musisz skorzystać z najmu instytucjonalnego, który działa na podobnych zasadach.
Wskazanie lokalu zastępczego – kluczowy dokument
Najemca w ramach umowy najmu okazjonalnego musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji. Do umowy należy dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu (w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym), że wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy. Jeśli najemca w trakcie trwania umowy straci możliwość zamieszkania w tym lokalu, ma 21 dni na wskazanie innego.
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny)
- Wskazanie lokalu zastępczego przez najemcę
- Zgoda właściciela lokalu zastępczego (podpis poświadczony notarialnie)
- Zgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni
Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego – warunek ochrony
To najczęściej pomijany krok. Aby umowa najmu okazjonalnego była w pełni skuteczna i dawała właścicielowi ochronę przed lokatorem, musi zostać zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Bez tego zgłoszenia umowa jest traktowana jak zwykły najem. Przeczytaj też: [Umowa najmu a najem okazjonalny – różnice i co wybrać](/blog/najem-vs-najem-okazjonalny)
Koszty notarialneKoszt oświadczenia o poddaniu się egzekucji to zazwyczaj ok. 300-500 zł. Strony w umowie powinny ustalić, kto ponosi ten koszt — najczęściej jest to najemca, ale właściciel może zdecydować się na pokrycie części opłaty w ramach zachęty.
FAQ
Czy najemca może odmówić podpisania oświadczenia notarialnego?Tak — i wtedy nie można zawrzeć najmu okazjonalnego. Brak oświadczenia = brak możliwości skorzystania z uproszczonej procedury. W takiej sytuacji zostaje zwykła umowa najmu.
Czy najem okazjonalny można przedłużyć?Tak, przez zawarcie nowej umowy na kolejny okres. Każda nowa umowa wymaga nowego oświadczenia notarialnego i ponownego zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Co jeśli lokal zastępczy przestaje być dostępny?Najemca ma obowiązek poinformować wynajmującego i wskazać nowy lokal zastępczy w ciągu 21 dni. Brak zastępczego lokalu daje wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy.