Umowa dzierżawy – wzór 2026, omówienie i kluczowe klauzule

Czym jest umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy (art. 693–709 KC) to umowa, na mocy której wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków (dochodów) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Kluczowa różnica wobec najmu: dzierżawca nie tylko używa przedmiotu, ale może czerpać z niego korzyści gospodarcze — np. uprawiać ziemię, prowadzić sklep, pobierać czynsze od podnajemców.

Dzierżawa vs najem – tabela różnic

Cecha	Najem	Dzierżawa
Przedmiot	Lokal, budynek, rzecz	Gospodarstwo, grunt, firma
Cel	Używanie rzeczy	Używanie i pobieranie pożytków
Okres	Ograniczony ustawowo	Dłuższe okresy (do 30 lat)
Wypowiedzenie	Krótsze (miesięczne)	Dłuższe (półroczne/roczne)

To fundament dzierżawy. Pożytkami mogą być pożytki naturalne (np. płody rolne z pola, owoce z sadu) lub pożytki cywilne (np. dochody z wynajętych pokoi w dzierżawionym hotelu). Jeśli umowa nie daje prawa do pożytków, mamy do czynienia z najmem, a nie dzierżawą. Przeczytaj też: [Dzierżawa a najem – różnice, które musisz znać przed podpisaniem](/blog/dzierzawa-a-najem)

Czynsz dzierżawny – formy zapłaty

Czynsz w dzierżawie nie musi być określony kwotowo. Może to być ułamek plonów (np. 10% zebranych zbóż) lub udział w zyskach z przedsiębiorstwa. Warto jednak dodać zapis o minimalnym czynszu gwarantowanym, aby wydzierżawiający nie został bez dochodu w przypadku słabych wyników dzierżawcy.

Dzierżawa gruntów rolnych — specyfika okresów wypowiedzenia
Dzierżawa przedsiębiorstwa — konieczność formy z podpisem notarialnie poświadczonym
Obowiązek konserwacji przedmiotu dzierżawy
Prawo pierwokupu przy dzierżawie rolnej powyżej 3 lat

Konserwacja i naprawy w dzierżawie

Dzierżawca ma obowiązek wykonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W przypadku dzierżawy maszyn lub budynków, koszty bieżącej eksploatacji i drobnych remontów w całości obciążają dzierżawcę, chyba że strony umówią się inaczej.

Okresy wypowiedzenia dzierżawy rolnej

Dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia na koniec roku dzierżawnego. To znacznie dłuższy okres niż przy zwykłym najmie, co ma chronić cykl produkcyjny w rolnictwie.

Cecha	Najem	Dzierżawa
Uprawnienie	Używanie rzeczy	Używanie + pobieranie pożytków
Typowe przedmioty	Mieszkanie, lokal	Grunt rolny, przedsiębiorstwo, lokal handlowy
Czynsz	Pieniężny lub rzeczowy	Pieniężny lub w ułamku pożytków (np. 20% plonów)
Poddzierżawa	Bez zgody: zakaz	Bez zgody: zakaz, ale częściej potrzebna zgoda
Wypowiedzenie (umowa na czas nieokreślony)	3 miesiące (najem lokalu)	Rok naprzód na koniec roku dzierżawnego

Co musi zawierać umowa dzierżawy?

Strony: wydzierżawiający i dzierżawca — dane identyfikacyjne, NIP/PESEL
Dokładny opis przedmiotu dzierżawy: nieruchomość (numer działki, KW), ruchomość, przedsiębiorstwo
Cel dzierżawy — co dzierżawca będzie robił z przedmiotem
Czynsz dzierżawny: wysokość, terminy płatności, forma (pieniężna, udziałowa)
Czas trwania: oznaczony (konkretna data) lub nieoznaczony
Obowiązki dzierżawcy dotyczące utrzymania i napraw
Zasady poddzierżawy lub zakaz
Warunki zwrotu przedmiotu po zakończeniu dzierżawy

Czynsz dzierżawny — formy i zasady

Czynsz dzierżawny może być ustalony w pieniądzu, ale Kodeks cywilny dopuszcza też formę udziałową — np. określony procent zbiorów przy dzierżawie gruntów rolnych. W przypadku dzierżawy gruntów rolnych dzierżawca może żądać obniżenia czynszu, jeśli z powodu okoliczności niezależnych (np. susza, powódź) uzyska znacznie niższe plony niż przeciętne.

Dzierżawa gruntu rolnego — szczególne zasady

Dzierżawa gruntów rolnych powyżej 5 lat wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 695 § 1 KC). Ponadto dzierżawca gruntu rolnego ma ustawowe prawo pierwokupu — przy sprzedaży gruntu przez wydzierżawiającego dzierżawca może skorzystać z pierwszeństwa zakupu.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych lub ustawowych. Jeśli strony nie określiły terminu — dzierżawa gruntu rolnego lub przedsiębiorstwa może być wypowiedziana na rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego (art. 704 KC). Przy rażącym naruszeniu obowiązków przez dzierżawcę wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

FAQ

Czy umowa dzierżawy musi być pisemna?

Umowa dzierżawy na czas dłuższy niż rok musi być zawarta na piśmie — w przeciwnym razie poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 695 § 2 KC). Przy gruntach rolnych forma pisemna jest wymagana pod rygorem nieważności dla umów powyżej 5 lat.

Kto płaci za naprawy przy dzierżawie?

Zasadą jest, że dzierżawca ponosi koszty bieżących napraw i konserwacji. Wydzierżawiający odpowiada za wady uniemożliwiające korzystanie z przedmiotu i za naprawy konieczne do utrzymania w stanie zdatnym do użytku. Strony mogą te zasady modyfikować w umowie.

Czy dzierżawca może oddać przedmiot w poddzierżawę?

Bez zgody wydzierżawiającego — nie. Art. 698 KC zakazuje poddzierżawy bez zgody. Naruszenie tego zakazu daje wydzierżawiającemu prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów.

Czym różni się dzierżawa od leasingu?

Leasing (art. 709¹ KC) to umowa finansowa — leasingobiorca nabywa zazwyczaj prawo wykupu przedmiotu na koniec umowy. Dzierżawa nie przewiduje prawa wykupu — po jej zakończeniu przedmiot wraca do wydzierżawiającego. Leasing jest głównie narzędziem finansowania inwestycji, dzierżawa — korzystania z cudzej własności.