Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – wzór 2026 i co sprawdzić

Czym jest umowa przedwstępna i do czego służy?

Umowa przedwstępna (art. 389–390 KC) to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Przy sprzedaży nieruchomości stosuje się ją między podpisaniem wstępnego porozumienia a zawarciem ostatecznego aktu notarialnego. Typowe powody: kupujący potrzebuje czasu na kredyt hipoteczny, sprzedający musi zamknąć wcześniejszy kredyt lub przeprowadzić remont.

Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?

Dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer KW, numer działki, powierzchnia
Cena sprzedaży: kwota i forma płatności (przelew, gotówka, kredyt)
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej (data lub zdarzenie np. uzyskanie kredytu)
Zadatek lub zaliczka: kwota, forma wpłaty, zasady zwrotu
Stan prawny nieruchomości: hipoteki, służebności, obciążenia
Warunki odwieszające lub zawieszające (np. udzielenie kredytu przez bank)
Kary umowne za odstąpienie
Podpisy stron (jeśli notarialna — podpisy przed notariuszem)

Forma umowy przedwstępnej — zwykła pisemna czy akt notarialny?

Kryterium	Forma pisemna	Akt notarialny
Koszt	Brak (płatne wzory)	Taksa notarialna (zależna od ceny)
Bezpieczeństwo	Średnie	Bardzo wysokie
Egzekucja	Długa (proces sądowy)	Przyśpieszona (777 KPC)
Wiarygodność	Standardowa	Najwyższa (dla banku)

To najczęstsze pytanie przy umowie przedwstępnej. Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny, która w razie niedojścia umowy do skutku jest po prostu zwracana. Zadatek (art. 394 KC) ma charakter dyscyplinujący. Jeśli kupujący się rozmyśli, traci zadatek. Jeśli sprzedający wycofa ofertę, musi oddać zadatek w podwójnej wysokości. Przeczytaj też: [Zadatek a zaliczka – różnica, która może kosztować tysiące złotych](/blog/zadatek-vs-zaliczka)

Warunki zawieszające – kredyt hipoteczny

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, w umowie przedwstępnej koniecznie dodaj zapis, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej. Warto też doprecyzować, że w przypadku odmowy banku (np. z dwóch różnych banków), zadatek zostanie zwrócony kupującemu. Bez takiego zapisu, odmowa kredytu może oznaczać utratę zadatku.

Wskazanie konkretnego terminu zawarcia umowy końcowej
Określenie, co dzieje się z wyposażeniem mieszkania
Zobowiązanie sprzedającego do wykreślenia ewentualnych hipotek
Ustalenie zasad ponoszenia kosztów aktu notarialnego

Forma aktu notarialnego – czy warto?

Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem kosztuje więcej (taksa notarialna), ale daje tzw. silniejszy skutek. Oznacza to, że jeśli jedna ze stron odmawia zawarcia umowy końcowej, druga strona może wystąpić do sądu o nakazanie przeniesienia własności. Wyrok sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli opornej strony. Przy zwykłej formie pisemnej można domagać się tylko odszkodowania.

Roszczenie w Księdze Wieczystej

Przy notarialnej umowie przedwstępnej warto wpisać roszczenie o przeniesienie własności do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Zablokuje to sprzedającemu możliwość „ucieczki” z nieruchomością do innego kupującego w międzyczasie.

Cecha	Forma pisemna	Forma notarialna
Skutek przy odmowie zawarcia umowy	Tylko odszkodowanie (słabszy)	Można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (silniejszy)
Możliwość ujawnienia w KW	Nie	Tak — ochrona przed sprzedażą osobie trzeciej
Koszt	Niska opłata lub bezpłatnie	Taksa notarialna (0,3–3% wartości)
Zalecane przy	Niskich ryzykach, krótkim czasie	Nieruchomościach o wysokiej wartości, ryzyku prawnym

Dlaczego akt notarialny jest bezpieczniejszy?

Tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 KC). Przy formie pisemnej — jeśli sprzedający zmieni zdanie, możesz tylko dochodzić odszkodowania (zwrot zadatku + straty). Dla mieszkań powyżej 500 000 zł notariusz jest zdecydowanie zalecany.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Aktualny odpis z KW (Księga Wieczysta) — sprawdź przez ekw.ms.gov.pl
Czy sprzedający jest jedynym właścicielem (brak współwłaścicieli, brak współmałżonka)
Hipoteki i obciążenia — czy zostaną spłacone przed aktem
Plan zagospodarowania przestrzennego — czy jest uchwalony, co można budować
Zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach czynszowych (przy mieszkaniu w bloku)
Pozwolenie na budowę (przy domach w budowie)
Czy nieruchomość nie jest objęta prawem pierwokupu gminy lub dzierżawcy

Zadatek i zaliczka — różnica, która może kosztować tysiące

Zadatek (art. 394 KC): jeśli kupujący rezygnuje — traci zadatek. Jeśli sprzedający rezygnuje — musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka: przy odstąpieniu przez którąkolwiek stronę — zwrot pełnej kwoty. Zadatek mocniej motywuje obie strony do realizacji transakcji. W umowie zawsze precyzuj, czy wpłacana kwota to zadatek czy zaliczka.

FAQ

Ile czasu jest na zawarcie umowy przyrzeczonej po umowie przedwstępnej?

Strony ustalają termin w umowie. Jeśli tego nie zrobią — strona uprawniona może wyznaczyć termin. Roszczenie z umowy przedwstępnej przedawnia się po roku od dnia wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 3 KC) — to krótki termin, dlatego zawsze wpisuj konkretną datę.

Czy umowa przedwstępna musi być przy notariuszu?

Nie, może być w zwykłej formie pisemnej. Ale tylko akt notarialny daje prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. Przy formie pisemnej masz wyłącznie roszczenie odszkodowawcze. Dla bezpieczeństwa przy wysokich kwotach — zalecamy akt notarialny.

Co się dzieje, jeśli bank odmówi kredytu po zawarciu umowy przedwstępnej?

To zależy od treści umowy. Jeśli umowa zawiera warunek zawieszający (np. "umowa obowiązuje pod warunkiem uzyskania kredytu") — brak kredytu rozwiązuje umowę, a zaliczka/zadatek wraca bez konsekwencji. Dlatego zawsze wpisuj ten warunek przy zakupach kredytowych.

Czy mogę wpisać umowę przedwstępną do Księgi Wieczystej?

Tak, ale tylko notarialną. Ujawnienie roszczenia w dziale III KW ostrzega potencjalnych nabywców i chroni Cię, jeśli sprzedający spróbuje sprzedać nieruchomość osobie trzeciej. Koszt wpisu: ok. 150 zł opłaty sądowej.

Co grozi sprzedającemu, jeśli sprzeda mieszkanie innej osobie po zawarciu umowy przedwstępnej?

Przy umowie notarialnej: kupujący może żądać zawarcia umowy w sądzie (jeśli roszczenie ujawnione w KW) lub odszkodowania. Przy formie pisemnej: tylko odszkodowanie (stracony zadatek w podwójnej wysokości + ewentualne straty). Sprzedający może też ponieść odpowiedzialność karną za oszustwo, jeśli działał w złej wierze.